Kuartal I-2019, penjualan hunian vertikal melambat

Penjualan apartemen di Jakarta hingga kuartal I-2019 masih melambat terdampak lemahnya daya beli konsumen dan investor. Padahal pasokan apartemen terus meningkat.

Senior Associate Dorector Colliers International Ferry Salanto mengatakan, penjualan apartemen di Jakarta menunjukkan stagnansi atau cenderung melambat selama tiga tahun terakhir.

"Hal ini dilihat dari tingkat serapan, baik untuk proyek-proyek yang beroperasi maupun yang masih dibangun," kata Ferry di Jakarta, Selasa (2/4). 

Berdasarkan data Colliers, untuk proyek yang sudah beroperasi, penjualan apartemen di Jakarta pada kuartal I-2016 sebesar 96,2% dari total pasokan. Kemudian naik menjadi 96,1% pada kuartal I-2017. Sementara, penjualan pada kuartal I-2018 dan kuartal I-2019 masing-masing 95% dan 95,3%. 

Sementara itu, untuk apartemen yang masih dibangun, penjualan pada kuartal I-2016 sebesar 67%, kemudian terus turun pada kuartal I-2017 menjadi 66,8%. Lalu, penjualan pada kuartal I-2018 hanya sebesar 64,5% dan pada kuartal I-2018 serapan penjualan apartemen hanya terealisasi sebesar 64,3%. 

"Harga jual kuartal I-2019 naiknya hanya 1% (qtq), karena banyak stok yang belum terserap di pasar. Padahal harga jualnya hanya Rp34 jutaan. Developer tidak berani menaikkan terlalu tinggi," kata Ferry. 

Pasokan apartemen baru

Sementara, pada kuartal I-2019, ada tambahan pasokan apartemen sebanyak 1.847 unit. Sehingga total apartemen di Jakarta saat ini sebanyak 203.664 unit saat ini. 

"Total pasokan naik 1% secara quater to quarter (qtq) dari kuartal IV-2018 atau naik 7,3% secara year on year (yoy)," kata Ferry.

Lebih lanjut, kata Ferry, masih banyaknya stok yang belum terserap membuat posisi tawar konsumen kuat. Hal itu juga berimplikasi terhadap sulitnya harga apartemen untuk naik lebih jauh. 

Ferry memperkirakan harga apartemen tidak akan bergerak naik hingga akhir 2019, akibat dari situasi yang tidak pasti menjelang pemilu. Harga akan berada pada kisaran Rp34,5 juta per unit. 

Ferry berharap harga properti bisa naik sekitar 5%-6% per tahun hingga 2021. Pertumbuhan ini didukung kondisi makroekonomi pascapemilu 2019 dan beroperasinya infrastruktur baru seperti moda raya terpadu (MRT) dan lintas rel terpadu (LRT).

"Harga-harga properti di sekitar MRT akan mengalami kenaikan bervariasi tergantung situasi stasiun di dekat properti tersebut. Semakin tinggi traffic stasiun tersebut, semakin tinggi peluang kenaikan harga properti di dekatnya," ujar Ferry. 

Relaksasi LTV tumpul

Kebijakan makroprudensial berupa relaksasi rasio pinjaman terhadap aset atau loan to value (LTV) belum mendongkrak pertumbuhan industri properti.

Senior Associate Dorector Colliers International Ferry Salanto mengatakan, kebijakan LTV belum bisa meningkatkan penjualan hunian. Pasalnya, kebijakan LTV yang ideal harus diikuti dengan bunga rendah.

"Down payment (DP) rendah, tapi kalau bunganya masih tinggi, itu tidak bisa mendorong pertumbuhan properti," kata Ferry.

Untuk diketahui, rasio LTV menunjukkan perbandingan antara kemampuan bank dalam menyalurkan kredit dan kemampuan nasabah dalam memiliki rumah. 

Relaksasi LTV sudah berlaku sejak 1 Agustus 2018, sebagai insentif bagi perbankan pengembang, maupun untuk para debitur. 

Kendati demikian, rata-rata bank nasional saat ini masih memasang suku bunga Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada kisaran 10%-12%. Ferry menyebut, jika kebijakan LTV bisa berjalan optimal, suku bunga bank KPR harusnya bisa mencapai single digit. 

"Sekarang kan masih double digit. Walaupun bisa single digit atau dikisaran 8%-9%, itu biasanya cuma gimmick satu sampai dua tiga tahun. Tapi, setelah itu floating lagi mengikuti suku bunga yang berlaku pada saat ini," kata Ferry. 

Di sisi lain, berdasarkan data yang dihimpun dari Bank Indonesia (BI), pertumbuhan kredit untuk KPR dalam dua tahun terkahir (Agustus 2016 terhadap Mei 2018) menunjukkan pertumbuhan signifikan.  BI mencatat pada Agustus 2016 pertumbuhan KPR tercatat sebesar 6,21%, naik menjadi 12,75% pada Mei 2018.