Pandemi hantam properti dan KPR, SMF: EBA-SP aman dari default

PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF menegaskan kinerja keuangan Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) masih tetap menjanjikan di tengah situasi pendemi Covid-19.

Direktur Utama SMF Ananta Wiyogo mengakui pagebluk memukul sektor properti, terutama kinerja kredit pemilikan rumah (KPR) yang menjadi aset dasar atau underlying EBA-SP. Arus kas angsuran KPR dari debitur disebut tak selancar seperti sebelum pandemi seiring realisasi kebijakan countercyclical pemerintah untuk menstimulus perekonomian. Salah satu kebijakan yang digelontorkan yakni restrukturisasi utang atau pemberian holiday payment kepada para debitur KPR. Akibatnya, angsuran utang dari debitur menjadi berkurang.

"Sebagai instrumen investasi yang bergantung terhadap arus kas dari angsuran KPR, EBA-SP juga tidak terlepas dari dampak tersebut," ujar Ananta dalam keterangan resmi, Jakarta, Senin (6/7).

Ananta mengatakan perusahaan telah menyiapkan langkah antisipasi terkait kemungkinan terburuk dampaknya terhadap para investor akibat kebijakan pemerintah tersebut. Perusahaan telah melakukan mekanisme perlindungan dari internal struktur EBA-SP.

"Selain itu, SMF selaku penerbit juga memberikan mekanisme perlindungan terhadap investor, melalui penyediaan credit enhancement (peningkatan kredit) dalam bentuk jaminan satu kali pembayaran biaya senior dan kupon kelas A," ucap Ananta.

Dia optimistis, kebijakan countercyclical pemerintah tak akan berlangsung secara jangka panjang. 

Ananta menegaskan berdasarkan laporan keuangan EBA-SP audited EBA-SP SMF per 31 Desember 2019, kinerja produk ini menunjukkan performa yang baik. Efek dengan rating AAA ini mencatat pembayaran kupon terhadap investor kelas A masih lancar.

EBA-SP SMF membagikan keuntungan kompetitif berkisar 7% hingga 10% kepada investor. Hal ini terlihat dari historis penerbitan, di mana kupon EBA-SP kelas A sebagai instrumen dengan rating triple A selalu berada di atas return deposito.

Di samping itu pada laporan perubahan aset bersih, lanjut Ananta, tampak masih ada dividen sertifikat EBA-SP kelas B. Saat ini, pendapatan EBA-SP kelas B masih berkisar antara 10% hingga 20% per tahun. 

Dari laporan kelas A dan kelas B tersebut menunjukkan bahwa EBA-SP sebagai produk structured finance yang aman dan menguntungkan. Instrumen ini telah distruktur sedemikian rupa sehingga terbentuk mekanisme perlindungan terhadap default bagi para investornya.

“Para investor kelas B juga masih memperoleh hak pendapatan investasinya, dengan diperolehnya dividen tadi. Hal ini menunjukkan bahwa kinerja Pool KPR Underlying EBA masih baik. Hal ini juga menunjukkan secara otomatis investor kelas A masih aman terlindungi dari risiko default," kata dia. 

Ananta optimistis investor akan semakin percaya akan efek ini. Sebab, efek ini diterbitkan oleh SMF yang merupakan BUMN 100% dimiliki oleh pemerintah dengan peringkat AAA dari lembaga pemeringkat efek Pefindo, baik secara korporasi maupun surat utangnya.

Untuk diketahui, sejak tahun 2009 hingga saat ini SMF telah menginisiasi 13 kali penerbitan transaksi sekuritisasi, baik dengan skema KIK EBA maupun EBA-SP, dengan total nilai sebesar Rp12,156 triliun. Di mana 12 transaksi dilakukan bekerja sama dengan PT Bank Tabungan Negara Tbk. (BBTN) dan satu transaksi dengan PT Bank Mandiri Tbk.

Seluruh dana yang diperoleh dari hasil penawaran umum EBA-SP SMF ini, digunakan untuk melakukan pembelian kumpulan tagihan KPR yang terpilih berdasarkan 32 kriteria seleksi. Adapun seluruh transaksi EBA SP SMF mendapatkan rating AAA dari Pefindo.

EBA-SP merupakan instrumen yang dikeluarkan oleh SMF dan ditetapkan melalui Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No.20/POJK.04/2017 juncto POJK 23/POJK.04/2014 tentang Pedoman Penerbitan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan.

OJK juga telah menetapkan EBA-SP sebagai pilihan produk yang baik bagi investor. Hal ini sesuai dengan surat dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) perihal surat imbauan untuk menempatkan dana pada Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) yang diterbitkan oleh Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan.