Bagi generasi muda Korea Selatan, memiliki rumah bukan lagi sekadar pencapaian hidup—melainkan simbol keberhasilan, stabilitas, bahkan kelangsungan masa depan. Namun, ketika harga properti melambung tak terjangkau dan pendapatan stagnan, mimpi itu terasa makin jauh.
Banyak anak muda mulai menyadari bahwa menabung dari gaji bulanan tak lagi cukup untuk membeli rumah, apalagi di Seoul. Maka muncullah strategi alternatif: investasi properti agresif sejak usia muda, meski harus mengorbankan waktu, tenaga, bahkan masa muda mereka sendiri.
Di tengah tekanan ekonomi dan ketidakpastian masa depan, mereka berbondong-bondong mengambil kursus keuangan, menelusuri wilayah pelosok untuk berburu properti, dan menyusun strategi matang demi satu tujuan: memiliki aset sebelum semuanya terlambat.
Kim ,28, misalnya. Semua keresahan itu, membuatnya melakukan perjalanan lima jam ke Ulsan, atau wilayah lain, setelah ia pulang kerja pada hari kerja. Bukan untuk bertamasya atau mengunjungi teman, tetapi untuk melihat-lihat properti.
“Saya pulang kerja pukul 6 sore lalu menuju Stasiun Seoul untuk melakukan imjang - istilah Korea untuk kunjungan lapangan atau penelitian lapangan tentang properti real estat - di berbagai wilayah,” katanya kepada The Korea Herald.
Namun, ia tidak mencari rumah untuk ditinggali - ia ingin berinvestasi.
Selama dua tahun terakhir, Kim telah menghabiskan 10 juta won (Rp119 juta) untuk kursus investasi. Apa yang dipelajarinya sederhana, meskipun serius: Dengan pendapatannya saat ini, menabung tidak akan pernah bisa membelikannya rumah. Berinvestasi adalah satu-satunya pilihannya.
Di antara strategi pilihannya adalah metode yang dikenal sebagai "gap investment", yang memanfaatkan sistem sewa jeonse yang unik di Korea.
Di bawah sewa jeonse, penyewa membayar deposit sekaligus, sering kali 60 hingga 80 persen dari nilai rumah, sebagai ganti sewa bulanan. Tuan tanah menahan deposit selama masa sewa, biasanya untuk mendapatkan bunga dari bank, dan mengembalikannya secara penuh di akhir kontrak.
Bagi investor, ini membuka peluang: Beli properti dengan hanya membayar selisih, atau "gap", antara harga pasar properti dan deposit jeonse.
Misalnya, jika sebuah apartemen bernilai 1,7 miliar won dan deposit jeonse sebesar 1 miliar won sudah ada, investor hanya perlu 700 juta won untuk memperoleh kepemilikan, baik secara tunai maupun dengan pinjaman.
Melalui pendekatan ini, Kim sekarang memiliki dua apartemen di Ulsan senilai 600 juta won, setelah mengeluarkan hanya 100 juta won dari uangnya sendiri.
Untuk memperoleh apa yang dimilikinya sekarang, Kim menghabiskan setiap akhir pekan dengan berjalan kaki lebih dari 20 km setiap hari untuk mempelajari lingkungan sekitar - lingkungannya, sekolah, dan kedekatannya dengan transportasi umum dan fasilitas lainnya - semua elemen yang menjadi faktor dalam membeli rumah.
“Menggunakan seluruh waktu luang saya untuk belajar dan pergi imjang sangat melelahkan. Saya mengorbankan masa muda saya agar saya tidak menderita di usia tua,” kata Kim. “Dan untuk memiliki kehidupan yang stabil sama sekali tidak mungkin dengan gaji saya saat ini,” katanya.
“Saya memperoleh penghasilan 4 juta won per bulan, dan apartemen di Seoul harganya lebih dari 2 miliar. Bahkan jika saya tidak menghabiskan sepeser pun gaji saya dan menabung semuanya, akan butuh waktu lebih dari 40 tahun untuk membeli rumah, yang saat itu akan jauh lebih mahal.”
Pengorbanan strategis
Kim tidak sendirian. Semakin banyak anak muda Korea Selatan yang beralih ke taktik investasi agresif, dalam menghadapi masa depan yang tidak pasti.
“Ini sulit dipercaya. Kami dulu memulai investasi properti di usia 40-an dan 50-an. Namun sekarang saya mengambil kursus investasi dengan seorang pria berusia 25 tahun,” kata seorang pria berusia 45 tahun bermarga Chae.
"Kru imjang" informal kini berjalan bersama di lingkungan sekitar, berbagi informasi dan strategi. Meningkatnya disiplin finansial ini tidak hanya terjadi pada kursus dan tur jalan kaki. Media sosial memicu tren ini.
Jumlah unggahan Instagram dengan tagar Korea "investasi" mencapai lebih dari 2,3 juta, bersama dengan unggahan investasi terkait properti yang jumlahnya mencapai lebih dari 1,6 juta.
Platform daring tempat Ibu Kim mempelajari keterampilannya, Weolbu - kependekan dari "gaji dan kaya" - telah membengkak hingga lebih dari 1,5 juta pengguna dalam waktu kurang dari 18 bulan - 10 kali lipat dari ukurannya pada tahun 2023. Keuntungan perusahaan meningkat lebih dari dua kali lipat, dari 18,3 miliar won pada tahun 2022 menjadi 50,8 miliar won pada tahun 2024.
"Menjadi pekerja bergaji yang aman secara finansial adalah impian saya," kata Choi Hyun-sik yang berusia 30 tahun, yang saat ini terdaftar dalam kursus investasi. “Saya ingin menggunakan gaji saya sebagai dasar dan mendapatkan lebih banyak penghasilan melalui investasi cerdas sehingga saya mampu membeli rumah dan mempersiapkan masa pensiun.”
Apt.rashu, seorang influencer Instagram populer yang berfokus pada penyediaan strategi investasi real estat, khususnya gap investment, telah mengumpulkan lebih dari 70.000 pengikut - 80 persen di antaranya berusia 20-an dan 30-an.
“Saya memulai Instagram ini untuk membantu mereka yang berusia 20-an dan 30-an yang tidak memiliki banyak uang untuk membeli apartemen di Seoul tetapi tetap ingin meraih peluang semacam ini,” ungkapnya kepada The Korea Herald.
Apt.rashu mengaitkan tren investasi saat ini dengan ketakutan yang dialami anak muda Korea saat pandemi COVID-19 mengguncang ekonomi.
“Pada tahun 2021, terjadi lonjakan harga properti di Korea Selatan. Akibat Covid-19, pemerintah menggelontorkan banyak dana untuk usaha kecil dan mereka yang kehilangan pekerjaan. Dengan likuiditas tambahan, nilai (uang) turun dan harga perumahan meroket."
“Pemerintah memberlakukan pembatasan untuk menahan kenaikan harga yang tiba-tiba, tetapi orang-orang berbondong-bondong ke apartemen yang tidak memiliki pembatasan, yang menyebabkan permintaan melonjak di area tersebut, dan pada gilirannya menyebabkan harga menjadi lebih tinggi,” jelasnya.
Dampak psikologisnya, katanya, sangat mendalam. “Banyak orang di generasi saya merasakan urgensi: Jika kita tidak bertindak sekarang, kita tidak akan pernah bisa mengejar ketertinggalan.”
“Ketika harga apartemen melonjak, banyak orang mengira mereka tidak akan pernah bisa membeli rumah seumur hidup mereka. Kesenjangan yang tiba-tiba antara mereka yang memiliki rumah dan mereka yang tidak semakin melebar, dan banyak anak muda mulai berpikir bahwa mereka harus mempersiapkan masa depan dengan cepat,” jelasnya.
Dan itu bukan sembarang rumah yang ingin dimiliki orang — melainkan sebuah apartemen di Seoul, tambahnya. Bagi banyak orang, memiliki apartemen di Seoul adalah simbol kesuksesan dan keamanan, tujuan hidup utama dalam masyarakat Korea Selatan.
“Apartemen di Seoul memiliki bobot simbolis yang sangat besar,” kata Apt.rashu. “Itu bukan sekadar tempat tinggal. Itu adalah tonggak sejarah - sesuatu yang membuktikan Anda telah berhasil.”
Tidak seperti kegilaan mata uang kripto spekulatif atau ledakan saham meme, perilaku investasi ini berakar dalam pada ketakutan struktural - khususnya tentang penuaan.
Cemas tentang masa depan
Banyak anak muda Korea lebih takut dari sebelumnya tentang masa depan mereka.
“Memikirkan tentang menjadi tua, saya menjadi depresi. Apa yang akan terjadi jika saya tidak dapat membeli rumah dengan gaji saya saat ini? Bagaimana saya bisa memiliki anak dan membesarkan mereka? Bagaimana saya akan mengurus diri sendiri di masa depan dengan krisis pensiun yang kita hadapi saat ini?” kata seorang pria berusia 28 tahun bermarga Choi, yang bekerja di sebuah konglomerat besar.
Korea Selatan memiliki salah satu negara dengan ekonomi maju.
Menurut OECD, 40,4 persen warga Korea Selatan berusia 66 tahun ke atas hidup dalam kemiskinan relatif pada tahun 2020 - yang didefinisikan sebagai berpenghasilan kurang dari setengah pendapatan rata-rata nasional. Itu hampir tiga kali lipat rata-rata OECD dan jauh lebih tinggi daripada negara-negara yang sebanding: Jepang (20,2 persen), AS (22,8 persen), dan Estonia (34,6 persen).
Bagi banyak warga muda Korea Selatan, ini adalah gambaran masa depan mereka yang mengerikan.
"Ketakutan itu nyata," kata Profesor Yoon In-jin, seorang sosiolog di Universitas Korea. Dia menghubungkan keputusasaan warga muda Korea untuk berinvestasi dengan perubahan struktural dan generasi.
"Dari perspektif struktural sosial, dari tahun 1960-an hingga 1990-an, Korea berada di era pertumbuhan yang konstan. Jadi, anak muda pada saat itu lebih fokus pada hal-hal yang lebih besar seperti komunitas, masyarakat, dan negara. Ketika mereka melihat kehidupan mereka membaik, mereka tidak takut dengan apa yang akan terjadi di masa depan,” jelas Profesor Yoon.
Profesor Yoon menambahkan bahwa fenomena tersebut merupakan hasil dari ciri unik generasi ini.
“Anak muda saat ini lebih realistis, lebih individualistis. Mereka tahu ekonomi tidak tumbuh seperti dulu. Mereka ragu pensiun akan tetap stabil saat mereka pensiun. Mereka tidak dapat bergantung pada pemerintah atau sistem. Jadi, mereka beralih ke properti.”
Profesor Yoon menunjukkan adanya pergeseran nilai antargenerasi. “Orang tua mereka hidup di dekade-dekade dengan pertumbuhan tinggi. Mereka (orang tua) percaya bahwa jika Anda bekerja keras dan menabung, Anda akan baik-baik saja. Keyakinan itu tidak berlaku lagi.
“Para pemuda dewasa saat ini dibesarkan dalam keluarga kecil, sering kali sebagai anak tunggal, dan mereka tumbuh dengan dukungan orang tua yang kuat - tetapi dalam masyarakat yang tidak lagi berkembang secara ekonomi.”
Fokus ke dalam ini, meskipun dapat dimengerti, mengandung risiko.
“Saya khawatir tentang ke mana hiper-individualisme ini dapat mengarah,” kata Profesor Yoon.
“Ketika kaum muda berfokus pada kesuksesan mereka sendiri, mereka terkadang berakhir dengan permusuhan yang semakin besar terhadap kelompok minoritas sosial, seperti imigran, penyandang disabilitas, wanita, dan kelompok berpenghasilan rendah,” tambahnya.
Meskipun memulai minat seseorang dalam keuangan dan investasi sangat penting dan baik untuk ekonomi, katanya, cara memutarbalikkan individualisme menjadi kebencian terhadap kelompok minoritas adalah sesuatu yang harus diwaspadai.(koreaherald)
