Menilik nasib megaproyek Meikarta

Sebuah kota impian masa depan ditawarkan ke publik tepat setahun lalu. Kota baru ini mengedepankan konsep modern terintegrasi dengan aksesibiltas dan fasilitas mumpuni. Tak pelak, kemunculannya pun menggemparkan publik, bahkan disebut menggedor pasar properti tanah air yang sempat tidur selama dua tahun silam.

Ya, Meikarta, kawasan terpadu atau mix used development seluas 250 hektare (ha) ini diluncurkan Lippo Group dengan mantap pada Mei 2017. Lokasinya tidak jauh dari kawasan Lippo Cikarang, proyek terdahulu milik perseroan. Meikarta merupakan proyek terbesar Lippo Group dengan investasi yang dibutuhkan sekitar Rp 278 triliun.

Lippo memasarkan hunian di Meikarta dengan harga mulai Rp 127 juta per unit untuk tipe studio. Harga yang cukup miring dibandingkan proyek serupa di sekitar kawasan industri Cikarang dan Jababeka. Sebagian orang boleh menyebut ini proyek gila, namun sebagian lain percaya Meikarta merupakan solusi untuk memenuhi kebutuhan papan buat masyarakat menengah.  

“Meikarta akan menjadi kota yang terpenting di seluruh Indonesia. Sekarang saja di kota ini sudah menjadi pusat industri di Indonesia,” kata CEO Lippo Group James Riyadi.

Ketua Ikatan Ahli Perencanaan (IAP) DKI Jakarta Dhani Muttaqien pun memuji Meikarta. Dia bilang, pembangunan kota mandiri seperti Meikarta menjadi salah satu alternatif yang bagus bagi kepadatan Jakarta dan sekitarnya.

"Sebuah kota dibangun untuk aktivitas warga. Sehingga, kalau ada yang mau bangun kota baru dengan alasan untuk menampung warga, di saat kota besar seperti Jakarta sudah kekurangan lahan, ini sangat baik," katanya.

Pembangunan Meikarta dinilai akan berdampak masif. Meikarta diyakini bisa mengubah struktur perkotaan, dan tidak hanya berdampak pada sosial-ekonomi Kabupaten Bekasi, namun juga ke Jakarta, Bandung dan Indonesia.

Proyek Meikarta juga disebut sanggup 'menggoyang' pasar properti di Jabodetabek. Head of Research dan Consultany Savills Indonesia Anton Sitorus menyatakan penjualan hunian di Jabodetabek sepanjang 2017 mencapai 6.000 unit atau turun dibandingkan 2016 yang sebesar 10.000 unit. Dia menyebut, penurunan permintaan tak hanya karena daya beli atau kondisi ekonomi yang lemah.  Namun juga adanya tren pergeseran pembangunan proyek ke arah pinggiran Jakarta. "Seperti adanya proyek Meikarta di Cikarang,” kata Anton.

Dari data Savills, sepanjang 2017, pasokan apartemen yang diluncurkan sebanyak 12.900 unit. Angka tersebut menambah pasokan yang ada atau eksisting saat ini sebesar 138.000 unit di Jakarta. Sementara, pasokan hunian yang akan masuk pada 2018-2021 diperkirakan mencapai 70.000 unit.

Penuh kontroversi

Perjalanan Meikarta rupanya tak semulus ambisi Mochtar Riyadi cs, taipan pemilik Lippo Group. Sejak diluncurkan, Meikarta menuai banyak kontroversi. Lippo digugat karena telah menjual apartemen sebelum mengantongi izin mendirikan bangunan. 

Sesuai UU No. 20 Tahun 2011, pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perizinan pembangunan rumah susun, dan jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.

Kendati demikian, Head of Corporate Communication PT Lippo Karawaci Tbk. Danang Kemayan Jati menegaskan Lippo telah mengantongi izin dari pemerintah setempat. Dari total 250 ha yang akan digarap, Lippo memang baru mengantongi 84,6 ha untuk menjadi kawasan residensial. 

“Meikarta sudah clear dan masalah perizinan sudah dilakukan secara berjenjang sesuai prosedur,” katanya.

Isu miring tentang Meikarta kembali mencuat saat beredar surat pemberitahuan PT Total Bangun Persada Tbk. (TOTL) sebagai kontraktor utama kepada 15 sub kontraktor untuk menghentikan sementara pembangunan tower EF Apartemen Orange Country, yang menjadi bagian dari proyek Meikarta untuk pekerjaan finishing pada tanggal 28 April 2018. Seretnya masalah pembayaran dari Lippo disebut-sebut menjadi penyebab munculnya surat pemberitahuan itu. 

Surat pemberitahuan disebut sebagai tindak lanjut surat yang sudah dikirimkan perusahaan PT Lippo Cikarang sebagai pemberi proyek pada 23 April 2018. Berdasarkan surat tersebut, moratorium pengerjaan proyek itu terhitung mulai Senin, 30 April 2018 sampai waktu yang akan diinformasikan berikutnya. Surat tersebut diteken oleh Hendro Kusuma mewakili Edwin Rahadijan Widjaja, sebagai Proyek Manager Total.

Isu itu mereda setelah Sekretaris Perusahaan PT Total Bangun Persada Tbk. Mahmilan Sugiwo justru menyatakan surat tersebut tidak benar. Menurut dia, pekerjaan finishing Tower EP proyek Orange Country terus berjalan sebagaimana yang telah direncanakan dan disepakati dengan pemberi kerja, yakni Lippo.

"Beberapa hari ini telah beredar di media sosial Memorandum Internal terkait dengan Pekerjaan Finishing Tower EF tersebut. Dengan ini dapat kami sampaikan klarifikasi bahwa Pekerjaan Finishing Tower EF pada Proyek Orange County terus berjalan sebagaimana yang telah direncanakan dan disepakati dengan pelanggan kami, dan diharapkan unit-unit hunian dapat diselesaikan tepat waktu kepada konsumen." papar Mahmilan, belum lama ini.

Mahmilan mengatakan Total mendapatkan kontrak Pekerjaan Finishing Tower EF sejak tanggal 1 November 2017. Total dan Lippo dipastikan meneruskan proyek tersebut sesuai rencana dengan kualitas yang tetap terjaga. "Kami tetap berkomitmen untuk menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati," kata Mahmilan.

Untuk diketahui, Total mendapatkan kontrak Lippo Cikarang pada 2016 untuk pembangunan empat tower apartemen di Orange County. Mengintip laporan keuangan TOTL, total kontrak yang didapat perusahaan dari Lippo Cikarang mencapai Rp 714,79 miliar. 

Mahmilan mengatakan, pembayaran yang diterima perusahaan dari Lippo dilakukan sesuai dengan progres pekerjaan, sama seperti proyek kontruksi lain pada umumnya.

Dalam kesempatan yang terpisah, Direktur Utama PT Total Bangun Persada Tbk. Janti Komadjaja mengatakan kontrak dari Lippo Group masuk dalam portofolio perusahaan di tahun ini. Menurut Janti, dalam setahun perusahaan hanya bisa mengerjakan 10-20 menara apartemen. 

"Ini sesuai dengan kemampuan kami, selain itu kami lebih selektif memilih proyek untuk bisa memberikan kualitas yang maksimal," kata dia.

Belum genap sebulan, Meikarta kembali menghadapi isu tak sedap. Lagi-lagi masalah pembayaran yang tak lancar. PT Mahkota Sentosa Utama (MSU), pengembang mega proyek Meikarta sekaligus anak usaha PT Lippo Cikarang Tbk., digugat pailit oleh dua vendornya yakni PT Relys Trans Logistic dan PT Imperia Cipta Kreasi.

Pendaftaran gugatan pailit tersebut dilakukan 24 Mei 2018 ke Pengadilan Niaga Jakarta Pusat. Gugatan terkait Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dengan nomor perkara 68/Pdt.Sus-PKPU/2018/PN Jkt.Pst, dan akan menjalani sidang perdana pada 5 Juni 2018.

Mengutip Sistem Informasi Penelusuran Perkara PN Jakarta Pusat, ada 9 pokok gugatan yang diajukan oleh kedua perusahaan itu. Inti dari pokok gugatan antara lain, menetapkan Mahkota Sentosa Utama dalam keadaan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang Sementara (PKPU-S) dengan segala akibat hukumnya.

PT Relys Trans Logistic dan PT Imperia Cipta Kreasi merupakan perusahaan event organizer (EO).  Sedangkan Imperia Cipta Kreasi merupakan perusahaan yang di antaranya juga bergerak di bidang advertising atau periklanan. 

Meikarta memang jorjoran dalam beriklan. Berdasarkan riset Nielsen, biaya iklan Meikarta pada 2017 mencapai Rp1,5 triliun. Riset itu berdasarkan harga iklan media, tanpa memperhitungkan diskon dan bonus.

Penjualan

Saat diluncurkan 13 Mei 2017, Meikarta langsung terjual sebanyak 16.800 unit. Angka yang sangat fantastis hingga pencapaian ini diganjar rekor Museum Rekor Indonesia (MURI) sebagai penjualan apartemen terbanyak. Pada pertengahan 2017, Lippo dengan percaya diri mengumumkan penjualan Meikarta melebihi target. 

Dalam laporan keuangan kuartal III-2017, PT Lippo Karawaci Tbk. membukukan pendapatan sebesar Rp 7,5 triliun, dan laba bersih Rp 625 miliar. Perusahaan yang mencatatkan diri di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan ticker  LPKR itu mencatatkan pendapatan dari large scale integrated  atau pengembangan proyek properti sebesar Rp 983 miliar. Dari pendapatan ini terdapat pengakuan pendapatan dari proyek-proyek yang sedang dibangun, terutama dari CBD Meikarta dan Millenium Village.

Namun demikian, pada awal Mei 2018, beredar informasi penjualan Meikarta mulai kedodoran. Pengembalian unit atau refund apartemen Meikarta dilakukan sejumlah konsumen. Penjualan apartemen juga dikabarkan disetop, sebagai ujung dari mundurnya para pemasar Meikarta.

Alinea mengunjungi salah satu gerai penjualan Meikarta di beberapa mall milik Lippo Group pada akhir Mei 2018. Berbeda dengan dua bulan lalu, gerai di Plaza Semanggi Jakarta dan Lippo Plaza Bogor memang sepi dari pengunjung. 

Di Plaza Semanggi, aktivitas pemasaran Meikarta sedang dihentikan. Di mall itu juga tidak ditemukan tenaga pemasar Meikarta. Namun, ada dua petugas yang melayani proses pengajuan kredit pemilikan apartemen (KPA) bagi konsumen yang sudah mengantongi nomor urut pembeli (NUP). Sementara, di Lippo Plaza Bogor tidak ditemui satu pun tenaga pemasar maupun asesor kredit.

Saat dihubungi secara terpisah, seorang tenaga pemasar Meikarta bernama K mengatakan apartemen Meikarta sudah terjual habis untuk ukuran studio. Dia lalu menawarkan overcredit dari pembeli lain yang diketahuinya sebagai investor apartemen. K menyebut harga apartemen tipe studio yang dijualnya tahun lalu berkisar Rp 120 juta unit, saat ini sudah dibanderol seharga Rp 200 juta per unit.

Saat dikonfirmasi, Head of Corporate Communication PT Lippo Karawaci Tbk. Danang Kemayan Jati menegaskan pengerjaan proyek Meikarta masih berjalan sesuai dengan rencana perusahaan. Lippo Group, menurut dia, sedang mengebut konstruksi 18 tower Meikarta akan diserahterimakan kepada konsumen mulai Desember 2018. 

Danang juga merepetisi perkataan Jamses Riyadi, saat ini pengembangan Meikarta memasuki fase tersulit yakni proses pengembangan infrastruktur. Sementara Kawasan Central Business District (CBD) sudah jadi. "Kalau untuk launching dan penjualan itu mudah. Sekarang pengembangan infrastruktur, tapi kami tetap berkomitmen," ujarnya kepada Alinea.

Meski demikian, Danang enggan berkomentar saat ditanya progres penjualan apartemen Meikarta. Terutama, mengenai isu pengembalian (refund) unit oleh sejumlah pembeli Meikarta.