Ramalan bisnis properti di tahun pemilu, masih suram?

Konsesus 10 bank investasi dan pialang saham, termasuk Goldman Sachs Group Inc, Morgan Stanley dan UBS Group AG memperkirakan, kemerosotan di sektor properti China akibat jatuhnya raksasa properti Evergrande diperkirakan bakal berlanjut pada 2024. Pada tahun lalu, krisis yang dialami perusahaan properti ini membuat penjualan rumah baru turun ke level 6%, menjadi yang paling rendah sejak 2016.

Dengan krisis ini, The Indonesia Economic Intelligence (IEI) meramal penjualan properti Beijing masih akan mengalami kontraksi selama 12 bulan hingga 18 bulan ke depan. Agar sektor properti tidak semakin menekan perekonomian China, pemerintah pun berusaha melikuidasi Evergrande melalui likuidator dari Hong Kong.

“Pemulihan sektor properti di China diperkirakan akan terjadi pada tahun ini, tapi terbatas. Pemulihan terutama akan dialami oleh perusahaan properti yang berstatus BUMN (Badan Usaha Milik Negara),” kata Chief Economist IEI Sunarsip, kepada Alinea.id, Rabu (31/1).

Sementara itu, perusahaan properti swasta diperkirakan masih akan menghadapi tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses pendanaan.

Di dunia, pertumbuhan sektor properti juga tidak lebih baik dari China. Hal ini tercermin dari perkembangan harga properti global yang tidak mengalami pertumbuhan signifikan, seiring dengan lemahnya pertumbuhan ekonomi dunia di sepanjang tahun lalu.

Di Inggris misalnya, harga riil properti pada kuartal III-2023 tumbuh tipis menjadi minus 6,72%, dari di kuartal sebelumnya yang minus 7,03%. Sementara di Amerika Serikat, harga riil properti tumbuh dari minus 2,26% menjadi 1,02%.

Bagaimana dengan Indonesia?

Pertumbuhan yang tidak begitu memuaskan juga terjadi pada sektor properti Indonesia. Kinerja sektor properti yang masih relatif terbatas ini tercermin dari pertumbuhan harga riil pada properti residensial maupun properti komersial.

“Ini terlihat dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan sektor properti, seperti sektor konstruksi dan real estate. Lalu kalau dilihat dari PDB (produk domestik bruto) sisi pengeluaran, konsumsi rumah tangga untuk perumahan dan investasi bangunan masih mengalami pertumbuhan terbatas selama 2023,” imbuh Sunarsip.

Berdasar hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI), perkembangan harga properti residensial di pasar primer secara tahunan (year on year/yoy) meningkat pada kuartal III-2023. Dengan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal III-2023 tumbuh sebesar 1,96% yoy, lebih tinggi dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,92% yoy.

Penjualan loyo

Dari sisi penjualan, hasil survei mengindikasikan penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal III-2023 belum pulih. Di mana penjualan properti residensial masih terkontraksi sebesar 6,59% yoy pada sembilan bulan pertama 2023, meski membaik dari kontraksi 12,30% yoy dari kuartal sebelumnya.

“Di tengah keterbatasan kinerja properti selama 2023, beberapa kelompok segmen properti mengalami kinerja pertumbuhan yang mengesankan,” ungkap Unarsip.

Kredit untuk segmen properti adalah salah satu segmen yang masih mengalami pertumbuhan di kuartal III-2023. Pada kredit pemilikan rumah (KPR) tapak, KPR tapak tipe kecil dengan ukuran sampai dengan 21 meter persegi, KPR tapak tipe menengah dengan ukuran 22 hingga 70 meter persegi dan KPR tapak tipe besar dengan ukuran lebih dari 70 meter persegi kompak mengalami pertumbuhan.

“KPR tapak kecil bahkan tumbuh 48,47%. Pertumbuhan yang tinggi pada KPR ini karena ditopang oleh pertumbuhan dari KPR bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),” lanjut dia.

Dengan kondisi ini, Sunarsip menilai, kinerja sektor properti di tahun ini akan sangat bergantung dengan kondisi perekonomian domestik dan intervensi kebijakan dari pemerintah, alih-alih kondisi pasar properti global yang sedang lemah. Selain itu, Pemilu 2024 yang kondusif dengan hasil sesuai harapan rakyat, dapat membuat industri properti tumbuh lebih tinggi.

Meski begitu, ketersediaan lahan dengan harga yang terjangkau menjadi salah satu tantangan terbesar di tahun ini. Selain itu, ketersediaan dana murah yang sesuai dengan karakteristik pembiayaan perumahan juga menjadi hambatan tersendiri bagi upaya penyediaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat. Seperti diketahui, pembiayaan perumahan memiliki tenor panjang hingga 20 tahun atau 25 tahun.

“Di sisi lain, kita juga memiliki keterbatasan jumlah pengembang yang memiliki kualifikasi untuk menjadi mitra bisnis bagi pemerintah dan bank penyedia kredit,” jelas Sunarsip.

Terpisah, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Joko Suranto optimistis, pertumbuhan sektor properti bisa mencapai hingga 9% hingga akhir 2024. Hal ini karena penjualan sektor ini yang dapat mencapai 0,5% hingga 0,75% setiap bulannya, dengan didorong oleh implementasi insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah tapak maupun rumah susun yang memenuhi persyaratan.

Di samping itu, pemilihan presiden (Pilpres) 2024 juga dipercaya bakal mengakselerasi geliat sektor properti. Dari pesta demokrasi lima tahunan ini, Joko meramal, setidaknya ada peningkatan uang beredar mencapai Rp200 triliun, yang kemudian dapat mendorong pertumbuhan properti.

"Pada 2023 itu ada kenaikan penjualan minimal sebesar 0,5% hingga 0,75% per bulan. Karena itu, minimal di tahun ini ada kenaikan 6% hingga 9%,” katanya, saat dihubungi Alinea.id, Rabu (31/1).